부산 부동산 증여 상담

부동산 증여, 어떤 방식이 유리한가요?

2026년 10월 기준 · 박민재 세무사 · 최종 수정 2026-10-02

함께 비교할 세금

3가지

성년 자녀 증여재산공제(10년)

5,000만 원

주택 증여 취득세(부산, 일반)

3.5%

이월과세 기간

10년

1. 부동산 증여에 붙는 세금

세금	누가 내나	내용
증여세	받는 사람	증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부(상속세 및 증여세법 제68조). 기한 안에 신고하면 3% 신고세액공제
취득세	받는 사람	무상취득 세율 3.5%(농어촌특별세·지방교육세 별도). 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고
양도소득세	주는 사람	부담부증여에서 받는 사람이 넘겨받은 채무 부분은 유상 양도로 봄(소득세법 제88조)

증여세 세율은 상속세와 같이 과세표준 1억 원 이하 10%부터 30억 원 초과 50%까지 다섯 구간입니다(같은 법 제56조). 증여재산공제는 10년 동안 합쳐서 배우자 6억 원, 성년 자녀 5,000만 원(미성년 2,000만 원)이고, 혼인·출산 때는 1억 원이 더 공제됩니다(같은 법 제53조·제53조의2). 같은 사람(부모는 한 사람으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 적용합니다(같은 법 제47조).

2. 얼마로 평가하나

증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다(같은 법 제60조). 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 사이의 매매·감정·수용 가액이 시가가 되고, 같은 단지·비슷한 면적의 아파트 거래가(유사 매매사례가액)도 시가로 인정됩니다(같은 법 시행령 제49조).

부동산	평가 방식 (일반적인 경우)
아파트	유사 매매사례가액이 있는 경우가 많아 사실상 시세로 평가
단독주택·상가·토지	시가가 없으면 기준시가 등 보충적 평가(같은 법 제61조). 다만 세무서가 감정평가를 의뢰해 시가로 결정할 수 있음
임대 중인 부동산	기준시가와 임대료 환산가액(1년 임대료 ÷ 12% + 보증금) 중 큰 금액과 시가를 비교

※ 감정평가로 신고하면 지금 증여세는 늘 수 있지만, 받은 사람이 나중에 팔 때 취득가액이 높아져 양도세가 줄어듭니다. 두 세금을 함께 비교해 정합니다.

3. 방식별 비교

방식	장점	주의할 점
단순 증여	절차가 간단하고 증여세만 계산	재산 전체가 증여세 대상. 세액이 클 수 있음
부담부증여	대출·전세보증금을 함께 넘기면 그만큼 증여가액이 줄어듦	넘긴 채무만큼 증여자에게 양도세. 받은 사람이 실제로 채무를 갚는지 사후 관리
가족 간 매매	대금을 실제로 주고받으면 증여가 아닌 양도	시가와 차이가 크면 증여세·양도세 재계산. 대금 지급 능력과 실제 이체가 필요
지분 나누어 증여	배우자·자녀 여러 명에게 나누면 각자 공제와 낮은 세율 구간을 씀	공동명의 이후 관리·처분에 모두의 동의가 필요
상속까지 보유	상속공제(일괄 5억 원, 배우자 최소 5억 원 등)를 쓸 수 있음	가치가 오르면 상속재산도 커짐. 사전 설계와 함께 비교

4. 부담부증여 계산 예시

부산의 아파트(시가 5억 원, 전세보증금 2억 원)를 성년 자녀에게 증여하는 경우를 단순화해 비교합니다. 10년 안에 받은 다른 증여는 없다고 가정합니다.

증여세	단순 증여	부담부증여
증여재산가액	5억 원	5억 원
(−) 인수한 채무(전세보증금)	—	2억 원
(−) 증여재산공제(성년 자녀)	5,000만 원	5,000만 원
과세표준	4억 5,000만 원	2억 5,000만 원
산출세액 (× 20% − 1,000만 원)	8,000만 원	4,000만 원
(−) 신고세액공제 3%	240만 원	120만 원
자녀가 낼 증여세	7,760만 원	3,880만 원

※ 부담부증여에서는 부모가 보증금 2억 원 부분을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 따로 계산합니다. 양도세는 부모의 취득가액·보유기간·주택 수에 따라 크게 달라지며, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 생기지 않을 수도 있습니다. 취득세도 증여분(3억 원)과 유상취득분(2억 원)을 나누어 계산합니다. 실제 판단은 세 세금을 모두 계산한 합계로 해야 합니다. 양도세까지 합친 비교 예시는 칼럼: 부담부증여가 유리한 경우와 불리한 경우에 정리했습니다.

배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무를 넘겨받지 않은 것으로 추정합니다(같은 법 제47조 제3항). 금융기관 대출이나 임대차계약서처럼 채무가 객관적으로 확인되어야 인정되고, 이후 받은 사람이 이자와 원금을 자기 돈으로 갚는지 세무서가 관리합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.

5. 가족 간 매매의 기준

가족에게 시세보다 싸게 팔면 두 가지 규정을 함께 봅니다.

• 사는 사람의 증여세: 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상이면, 그 차이에서 기준금액을 뺀 금액을 증여받은 것으로 봅니다(같은 법 제35조).
• 파는 사람의 양도세: 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔아 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 시가로 판 것으로 보고 양도세를 다시 계산합니다(소득세법 제101조, 시행령 제167조).

또 가족 간 매매는 실제로 대금이 오갔는지가 가장 중요합니다. 매수자가 대금을 마련한 출처(소득, 대출, 예금)를 설명할 수 있어야 하고, 이체 기록이 남아야 합니다. 대금을 주고받은 뒤 다시 돌려주면 매매가 아니라 증여로 봅니다. 자금 마련 방법은 자금출처조사 대비를 함께 참고하세요.

6. 증여 후 팔 때: 이월과세

배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 안에 팔면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 받은 사람의 증여가액이 아니라 증여한 사람이 처음 산 가액으로 합니다(소득세법 제97조의2). 2022년 12월 31일 이전에 증여받은 경우는 5년입니다. 증여 직후 높은 가액으로 팔아 양도세를 줄이는 것을 막기 위한 규정입니다.

• 이미 낸 증여세는 양도세 계산 때 필요경비로 빼 줍니다.
• 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 적용하지 않습니다.
• 증여받은 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 이월과세를 적용하지 않습니다.
• 그 밖의 특수관계인에게 증여받아 10년 안에 판 경우, 증여자가 직접 판 것으로 볼 수 있는 규정도 있습니다(소득세법 제101조 제2항).

7. 취득세

증여로 부동산을 받으면 무상취득으로 취득세를 냅니다. 세율은 3.5%(농어촌특별세·지방교육세 별도)이고(지방세법 제11조), 과세표준은 2023년부터 원칙적으로 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)입니다(지방세법 제10조의2).

조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2). 부산은 2022년 9월 조정대상지역이 모두 해제된 뒤 2026년 10월 현재 다시 지정되지 않았으므로, 부산 주택 증여는 일반 무상취득 세율이 적용됩니다. 규제지역은 바뀔 수 있으므로 증여 시점에 다시 확인합니다.

8. 근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제47조증여세 과세가액, 10년 합산, 부담부증여 채무 인수 추정(제3항)
• 상속세 및 증여세법 제53조·제53조의2증여재산공제, 혼인·출산 증여재산공제
• 상속세 및 증여세법 제56조·제68조·제69조증여세 세율, 신고 기한(3개월), 신고세액공제
• 상속세 및 증여세법 제60조·제61조, 시행령 제49조시가 평가(증여일 전 6개월~후 3개월), 부동산 보충적 평가
• 상속세 및 증여세법 제35조저가 양수·고가 양도에 따른 이익의 증여
• 소득세법 제88조부담부증여의 채무액 부분 양도
• 소득세법 제97조의2배우자·직계존비속 증여재산 이월과세(10년)
• 소득세법 제101조, 시행령 제167조양도소득 부당행위계산 부인
• 지방세법 제10조의2·제11조·제13조의2무상취득 과세표준(시가인정액), 세율, 조정대상지역 주택 중과

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