세무 칼럼 · 증여세

부담부증여는 언제 유리하고 언제 불리한가요?

2026년 10월 기준 · 박민재 세무사 · 최종 수정 2026-10-02

증여세 신고 기한

3개월

부담부증여 양도세 신고 기한

3개월

주택 취득세: 증여분

3.5%

주택 취득세: 채무분(1주택)

1~3%

1. 부담부증여는 어떻게 과세되나

부담부증여는 부동산을 증여하면서 그 부동산에 묶인 전세보증금이나 담보대출을 받는 사람이 함께 넘겨받는 방식입니다. 세법은 하나의 거래를 두 부분으로 나누어 봅니다.

부분	보는 방식	세금
넘겨받은 채무를 뺀 나머지	증여	받는 사람(자녀)의 증여세, 증여 취득세
넘겨받은 채무 부분	유상 양도 (부모님이 판 것)	주는 사람(부모님)의 양도소득세, 받는 사람의 유상 취득세

※ 상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 소득세법 제88조 제1호, 지방세법 제7조 제12항.

양도로 보는 부분의 양도차익은 아래처럼 계산합니다(소득세법 시행령 제159조).

• 양도가액 = 넘겨받은 채무액
• 취득가액 = 부모님의 실제 취득가액 × (채무액 ÷ 증여재산가액)

증여재산을 시가가 아니라 기준시가(공시가격)로 평가해 신고했다면 취득가액도 기준시가로 계산합니다(같은 조 제1항 단서). 매매사례가 없는 단독주택·토지에서 이 차이가 결과를 바꾸기도 합니다.

즉 부담부증여는 증여세를 "없애는" 방법이 아니라, 세금 일부를 자녀의 증여세에서 부모님의 양도세로 옮기는 방법입니다. 그래서 유불리는 부모님의 양도세가 얼마나 나오느냐에 달려 있습니다.

2. 인정되는 채무와 가족 간 추정

아무 빚이나 넘긴다고 인정되지 않습니다. 증여일 현재 그 부동산에 담보된 채무이거나 그 부동산의 임대보증금이어야 하고, 받는 사람이 실제로 넘겨받아야 합니다.

채무	인정 여부와 확인 서류
그 부동산을 담보로 한 금융기관 대출	인정. 대출 약정서, 채무자 변경(인수) 서류
그 부동산의 전세보증금·임대보증금	인정. 임대차계약서, 확정일자. 증여 후 임대인 명의 변경
부모님의 다른 대출, 개인 간 차용	원칙적으로 인정되지 않음
부모님 본인이 사는 집의 "가짜 전세"	인정되지 않음. 실제 임차인·보증금 이체 내역이 없으면 증여로 봄

배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무를 넘겨받지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 국가·금융기관 채무처럼 객관적으로 확인되는 채무만 넘겨받은 것으로 인정되므로, 서류를 미리 갖춰 두어야 합니다.

취득세도 같은 구조입니다. 가족 간 부담부증여에서 채무 부분을 유상 취득(세율이 낮은 매매 취득)으로 인정받으려면, 받는 사람이 그 채무를 감당할 소득·재산이 있다는 사실을 증명해야 합니다(지방세법 제7조 제12항). 증명하지 못하면 전체가 증여 취득으로 과세됩니다.

3. 계산 예시: 시가 6억 원 아파트

아래는 이해를 돕기 위해 단순화한 예시입니다. 가정: 부모님이 10년 전 2억 원에 산 부산 아파트(전용 84㎡, 시가 6억 원, 전세보증금 3억 원)를 무주택 성년 자녀에게 증여. 자녀는 이전 10년간 받은 증여 없음. 부모님은 다른 주택이 1채 더 있어 1세대 1주택 비과세 대상이 아님. 2026년 10월 현재 부산은 조정대상지역이 아니므로 다주택 중과는 적용하지 않음.

※ 아래 표는 위 합계를 계산한 과정입니다. 부담부증여는 자녀가 전세보증금 3억 원 반환 의무를 함께 넘겨받는다는 점이 다릅니다.

① 단순 증여 (전세보증금은 부모님이 반환)

항목	금액(원)
증여재산가액 (시가)	600,000,000
(−) 증여재산공제 (성년 자녀)	50,000,000
과세표준	550,000,000
산출세액 (5억 5,000만 원 × 30% − 6,000만 원)	105,000,000
(−) 신고세액공제 (3%)	3,150,000
증여세	101,850,000
취득세 등 (6억 원 × 3.8%, 지방교육세 포함)	22,800,000
합계	124,650,000

② 부담부증여 (전세보증금 3억 원을 자녀가 인수)

항목	금액(원)
증여재산가액 (시가)	600,000,000
(−) 인수한 채무 (전세보증금)	300,000,000
(−) 증여재산공제 (성년 자녀)	50,000,000
과세표준	250,000,000
산출세액 (2억 5,000만 원 × 20% − 1,000만 원)	40,000,000
(−) 신고세액공제 (3%)	1,200,000
자녀 증여세	38,800,000
취득세 등: 증여분 (3억 원 × 3.8%)	11,400,000
취득세 등: 유상분 (3억 원 × 1.1%, 1주택·6억 원 이하)	3,300,000
자녀 취득세 등	14,700,000

부모님 양도소득세 (채무 3억 원 부분)

항목	금액(원)
양도가액 (인수 채무액)	300,000,000
(−) 취득가액 (2억 원 × 3억 원 ÷ 6억 원)	100,000,000
양도차익	200,000,000
(−) 장기보유특별공제 (10년 × 2% = 20%)	40,000,000
(−) 양도소득 기본공제	2,500,000
과세표준	157,500,000
산출세액 (1억 5,750만 원 × 38% − 1,994만 원)	39,910,000
(+) 지방소득세 (10%)	3,991,000
부모님 양도세 합계	43,901,000

※ 필요경비(중개보수·수리비 등)와 법무 비용은 생략했습니다. 부담부증여 합계는 38,800,000 + 14,700,000 + 43,901,000 = 97,401,000원으로, 단순 증여보다 약 2,725만 원 적습니다.

같은 집이라도 조건이 바뀌면 결과가 크게 달라집니다.

조건만 바꾼 경우	부담부증여 합계	단순 증여(1억 2,465만 원)와 비교
부모님이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춤	약 5,350만 원 (양도세 0원)	약 7,100만 원 적음
위 예시 (취득가액 2억 원, 다주택)	약 9,740만 원	약 2,725만 원 적음
취득가액이 5,000만 원 (오래전에 싸게 삼)	약 1억 2,248만 원	거의 차이 없음 (약 217만 원)

※ 마지막 줄 양도세: 양도차익 2억 7,500만 원, 장기보유특별공제 20% 5,500만 원, 과세표준 2억 1,750만 원 × 38% − 1,994만 원 = 6,271만 원, 지방소득세 포함 6,898만 원. 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원 이하·2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주) 등 요건을 갖춘 경우입니다(소득세법 제89조, 시행령 제154조).

4. 부담부증여가 유리한 경우

• 부모님이 1세대 1주택 비과세 대상일 때: 채무 부분의 양도세가 비과세되어, 줄어든 증여세가 그대로 절세가 됩니다. 다만 비과세 판단은 증여일(양도일) 기준이므로, 다른 주택을 정리하는 순서까지 함께 정해야 합니다.
• 부모님의 취득가액이 높아 양도차익이 작을 때: 최근에 산 부동산이나 분양가가 높았던 아파트는 채무 부분 양도세가 적습니다.
• 증여재산이 커서 증여세 세율 구간이 높을 때: 증여세는 30~50% 구간에 걸리는데 부모님 양도세는 낮은 구간에서 끝나면, 세율 차이만큼 이득이 생깁니다.
• 자녀에게 보증금을 감당할 소득이 있을 때: 채무 인수가 인정되고 유상분 취득세 특례(1~3%)도 받을 수 있습니다.
• 임대 중인 부동산을 그대로 넘길 때: 보증금과 임대 수입이 함께 넘어가므로, 자녀가 임대 수입으로 이자·보증금 반환을 준비할 수 있습니다.

5. 부담부증여가 불리한 경우

• 오래전에 싸게 산 부동산일 때: 3장 마지막 줄처럼 양도차익이 커서 줄어든 증여세만큼 양도세가 생깁니다.
• 부모님이 다주택자이고 조정대상지역 주택일 때: 다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나, 조정대상지역 주택이라면 채무 부분에 중과세율(기본세율 + 20%p·30%p)이 붙고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 부산은 2026년 10월 현재 조정대상지역이 없지만, 수도권 주택이나 지정이 바뀐 경우에는 꼭 확인해야 합니다.
• 자녀가 채무를 갚을 능력이 없을 때: 채무 인수가 부인되거나, 나중에 부모님이 대신 갚아 주면 그 금액이 다시 증여가 됩니다. 가족 간 취득세 유상분도 인정되지 않습니다.
• 자녀가 이미 주택을 여러 채 가졌을 때: 유상분 취득세는 자녀의 주택 수로 세율이 정해져, 다주택이면 8~12% 중과가 붙을 수 있습니다(지방세법 제13조의2).
• 상가·건물에 부가가치세 문제가 있을 때: 부모님이 일반과세 임대사업자라면 채무 부분은 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 생길 수 있어, 사업 포괄 양도 요건을 함께 검토해야 합니다.

6. 증여 뒤 관리: 채무 상환과 사후 관리

부담부증여는 신고로 끝나지 않습니다. 국세청은 자녀가 넘겨받은 채무를 따로 관리하며, 대출을 갚거나 보증금을 돌려줄 때 그 돈이 어디서 왔는지를 확인합니다.

• 대출 이자와 원금은 자녀 명의 계좌에서, 자녀의 소득으로 갚습니다.
• 세입자가 바뀌어 보증금을 돌려줄 때 부모님이 돈을 보태면, 그 금액은 증여입니다.
• 증여 후 짧은 기간에 채무를 한꺼번에 갚으면 상환 자금의 출처 소명을 요구받을 수 있습니다. 자세한 내용은 자금출처조사 대비에 정리했습니다.
• 신고 기한은 두 가지입니다. 자녀의 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월, 부모님의 양도세도 부담부증여의 채무 부분은 양도일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다(일반 양도는 2개월).

증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 증여 부분은 이월과세(부모님 취득가액 적용)를 받을 수 있으므로, 받은 뒤 보유 계획도 미리 정해야 합니다. 이월과세는 부모님 아파트, 증여와 상속 비교 7장에 정리했습니다.

7. 판단 체크리스트

질문	"예"라면
그 부동산에 담보대출이나 실제 전세보증금이 있는가?	부담부증여 검토 가능
증여일 기준으로 부모님이 1세대 1주택 비과세 대상인가?	부담부증여가 유리할 가능성이 높음
부모님이 아주 오래전에 싸게 산 부동산인가?	양도세를 먼저 계산해 보고 판단
그 부동산이 조정대상지역에 있고 부모님이 다주택자인가?	중과로 불리할 수 있음
자녀가 대출 이자·보증금 반환을 감당할 소득이 있는가?	채무 인수 인정과 유상분 취득세에 유리
자녀가 이미 주택을 2채 이상 가지고 있는가?	유상분 취득세 중과 확인
상가·건물이고 부모님이 일반과세 임대사업자인가?	부가가치세·포괄 양도 검토

8. 근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제47조증여세 과세가액, 채무 공제, 배우자·직계존비속 간 채무 인수 추정(제3항)
• 상속세 및 증여세법 제53조·제56조증여재산공제, 증여세 세율
• 상속세 및 증여세법 제60조·제61조시가 평가, 기준시가 등 보충적 평가
• 상속세 및 증여세법 제68조·제69조증여세 신고 기한, 신고세액공제
• 소득세법 제88조 제1호부담부증여 시 채무액 부분을 양도로 봄
• 소득세법 시행령 제159조부담부증여 양도차익 계산(양도가액·취득가액 안분, 기준시가 평가 시 취득가액)
• 소득세법 제89조, 시행령 제154조1세대 1주택 비과세
• 소득세법 제95조·제104조장기보유특별공제, 양도소득세 세율
• 소득세법 제105조 제1항 제3호부담부증여 채무 부분 양도소득세 예정신고 기한(3개월)
• 지방세법 제7조 제11항·제12항배우자·직계존비속 간 취득의 증여 추정, 부담부증여 채무 부분 유상 취득 인정 요건
• 지방세법 제11조·제13조의2취득세 세율, 다주택·조정대상지역 중과

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