세무 칼럼 · 증여세 · 상속세

부모님 아파트, 증여와 상속 중 무엇이 유리한가요?

2026년 10월 기준 · 박민재 세무사 · 최종 수정 2026-10-02

배우자가 있을 때 기본 상속공제

10억 원

주택 취득세: 증여

3.5%

주택 취득세: 상속

2.8%

증여재산 상속 합산·이월과세

10년

1. 먼저 볼 것: 상속공제 범위 안인가

증여와 상속을 비교할 때 가장 먼저 확인할 것은 부모님 재산 전체가 상속공제로 덮이는 규모인가입니다. 상속세는 돌아가신 분의 재산 전체에서 공제를 뺀 금액에 세금을 매기는데, 공제 금액이 생각보다 큽니다.

상황	기본적으로 받는 공제
배우자와 자녀가 상속인	일괄공제 5억 원 + 배우자공제 최소 5억 원 = 10억 원
배우자 없이 자녀만 상속인	일괄공제 5억 원
금융재산이 있는 경우	순금융재산의 20%(2,000만 원~2억 원 범위) 추가
10년 이상 동거한 무주택 자녀가 집을 상속	동거주택상속공제 최대 6억 원 추가

※ 2026년 10월 기준(상속세 및 증여세법 제19조·제21조·제22조·제23조의2). 사전증여재산이 있으면 공제 한도가 줄어듭니다(같은 법 제24조).

예를 들어 아버지 재산이 아파트 6억 원과 예금 2억 원, 합계 8억 원이고 어머니가 계신다면, 상속공제 10억 원 안이라 상속세가 나오지 않습니다. 이런 집에서 아파트를 미리 자녀에게 증여하면, 원래 내지 않아도 될 증여세와 더 높은 취득세를 지금 내게 됩니다.

2. 세율은 같고, 공제와 합산 방식이 다르다

증여세와 상속세는 같은 세율표(과세표준 1억 원 이하 10% ~ 30억 원 초과 50%)를 씁니다(같은 법 제26조, 제56조). 차이는 공제와 합산 방식에서 생깁니다.

구분	증여세	상속세
과세 단위	받는 사람별로, 같은 사람에게서 10년간 받은 것을 합산	돌아가신 분의 재산 전체를 한꺼번에
공제	성년 자녀 5,000만 원(10년 합계), 혼인·출산 시 1억 원 추가	일괄공제 5억 원, 배우자공제 5억~30억 원 등
평가 시점	증여일 (증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 안의 시가)	사망일 (사망일 전후 6개월 안의 시가)
신고 기한	증여일이 속한 달의 말일부터 3개월	사망일이 속한 달의 말일부터 6개월

중요한 연결 고리가 하나 있습니다. 부모님이 자녀에게 증여하고 10년 안에 돌아가시면, 증여한 아파트는 상속재산에 다시 더해집니다(같은 법 제13조). 이때 더하는 금액은 사망 당시가 아니라 증여 당시 평가액이고, 이미 낸 증여세는 상속세에서 빼 줍니다(같은 법 제28조). 그래서 10년 안에 상속이 일어나도 증여가 완전히 무의미해지지는 않지만, 상속공제 한도가 줄어드는 효과가 있어 오히려 불리해질 수도 있습니다.

3. 취득세 차이

아파트를 받으면 증여든 상속이든 취득세를 냅니다. 세율과 과세 기준 금액이 모두 다릅니다.

구분	취득세율	과세 기준 금액
증여 (일반)	3.5%	시가인정액 (매매사례가액·감정가액 등)
증여 (조정대상지역, 공시가격 3억 원 이상)	12%	시가인정액
상속 (일반)	2.8%	시가표준액 (공동주택 공시가격)
상속 (무주택 세대의 1가구 1주택 상속 등)	세율 특례 (0.8%)	시가표준액

※ 지방교육세(증여 0.3%, 상속 0.16%)와 전용면적 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세(0.2%)가 따로 붙습니다. 2026년 10월 현재 부산에는 조정대상지역이 없어(2022년 9월 해제) 12% 중과는 적용되지 않지만, 지역 지정은 바뀔 수 있으므로 증여 시점에 다시 확인해야 합니다(지방세법 제10조의2, 제11조, 제13조의2, 제15조).

2023년부터 증여 취득세는 공시가격이 아니라 시가인정액을 기준으로 매기므로, 아파트 증여의 취득세 부담이 상속보다 꽤 큽니다. 상속은 여전히 공시가격 기준이고 세율도 낮습니다.

4. 계산 예시: 시가 6억 원 아파트

아래는 이해를 돕기 위해 단순화한 예시입니다. 가정: 아버지 소유 부산 아파트(전용 84㎡) 시가 6억 원, 공시가격 4억 원, 성년 자녀 1명에게 이전. 아버지의 다른 재산은 예금 2억 원, 어머니 생존, 자녀는 이전 10년간 받은 증여 없음.

※ 아래 두 표는 위 합계를 계산한 과정입니다.

① 지금 자녀에게 증여하는 경우

항목	금액(원)
증여재산가액 (시가)	600,000,000
(−) 증여재산공제 (성년 자녀)	50,000,000
과세표준	550,000,000
산출세액 (5억 5,000만 원 × 30% − 6,000만 원)	105,000,000
(−) 신고세액공제 (3%)	3,150,000
증여세	101,850,000
취득세 등 (6억 원 × 3.8%, 지방교육세 포함)	22,800,000
합계	124,650,000

② 나중에 상속받는 경우 (같은 가격 가정)

항목	금액(원)
상속재산 (아파트 6억 원 + 예금 2억 원)	800,000,000
(−) 일괄공제 + 배우자공제(최소)	1,000,000,000
상속세	0
취득세 등 (공시가격 4억 원 × 2.96%, 지방교육세 포함)	11,840,000
합계	11,840,000

※ 장례비용·금융재산공제는 생략했습니다. 상속인이 무주택 세대로서 1가구 1주택을 상속받는 등 특례 요건을 갖추면 취득세가 더 줄어듭니다. 이 예시에서는 상속이 1억 원 넘게 유리하지만, 재산 규모가 커지면 결과가 바뀝니다. 실제 판단은 전체 재산 목록과 가족 상황을 놓고 해야 합니다.

5. 증여가 유리한 경우

• 상속재산이 커서 높은 세율 구간이 예상될 때: 부모님 재산이 수십억 원이면 상속세는 40~50% 구간에 걸립니다. 아파트를 미리 증여해 증여세를 더 낮은 구간에서 내면 전체 세금이 줄 수 있습니다.
• 아파트값이 오를 가능성이 높을 때: 증여 후 10년 안에 상속이 일어나도 상속재산에 더하는 금액은 증여 당시 가격입니다. 그 뒤 오른 가격은 상속세 대상이 아닙니다.
• 증여 후 10년 이상 시간이 있을 때: 10년이 지나면 상속재산 합산에서 빠지고(상속인 기준), 자녀에게 다시 5,000만 원 공제를 쓸 수 있습니다.
• 여러 사람에게 나누어 줄 때: 증여세는 받는 사람별로 계산하므로, 자녀·자녀의 배우자 등에게 지분으로 나누면 낮은 세율 구간을 여러 번 쓸 수 있습니다. 다만 손자녀에게 주면 30% 할증(같은 법 제57조)이 붙습니다.
• 자녀가 그 집에 실제로 살 계획일 때: 증여받은 주택에 자녀가 거주하며 2년 이상 보유하는 등 요건을 갖추면, 나중에 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

6. 상속이 유리한 경우

• 재산 전체가 상속공제 범위 안일 때: 4장 예시처럼 상속세가 없거나 아주 적습니다.
• 부모님 연세가 많고 건강이 좋지 않을 때: 증여 후 10년 안에 상속이 일어날 가능성이 높으면, 증여재산이 합산되면서 상속공제 한도까지 줄어 오히려 세금이 늘 수 있습니다.
• 자녀가 오래 함께 살아 온 집일 때: 10년 이상 동거하고 상속 시점에 무주택인 자녀가 상속받으면 동거주택상속공제(최대 6억 원)를 받을 수 있습니다.
• 받은 뒤 곧 팔 계획일 때: 상속받은 아파트는 상속 당시 평가액이 취득가액이 되어 양도차익이 작습니다. 증여받은 아파트를 10년 안에 팔면 부모님 취득가액이 적용될 수 있습니다(7장).
• 부모님 노후 생활비가 그 집에 달려 있을 때: 증여는 되돌리기 어렵고, 주택연금 등 노후 설계와 충돌할 수 있습니다.

7. 받은 뒤 팔 계획이 있다면: 양도세

증여받은 아파트를 증여일부터 10년 안에 팔면, 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여 당시 가격이 아니라 부모님이 처음 산 가격으로 봅니다(소득세법 제97조의2, 이월과세. 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 기간 10년). 낸 증여세는 필요경비로 빼 주지만, 양도차익이 크게 늘어 절세 효과가 사라지는 경우가 많습니다. 다만 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 이월과세를 적용하지 않습니다.

상속받은 아파트는 상속세 신고 때 평가한 금액이 취득가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 사망일 전후 6개월 안에 매매·감정가액이 있으면 그 금액이 시가가 되므로, 곧 팔 계획이라면 상속세 신고 단계에서 평가 방법을 함께 정하는 것이 좋습니다. 자세한 내용은 상속받은 부동산 양도세에 정리했습니다.

8. 판단 체크리스트

질문	"예"라면
부모님 재산 전체가 10억 원(배우자 없으면 5억 원) 이하인가?	상속 쪽이 유리할 가능성이 높음
상속재산이 20억~30억 원을 넘어 40% 이상 세율이 예상되는가?	사전 증여 검토 가치 있음
부모님이 10년 이상 건강하실 것으로 보이는가?	증여의 효과가 커짐
아파트값이 오를 가능성이 높은 지역·단지인가?	증여가 유리해질 수 있음
자녀가 10년 이상 함께 살았고 무주택인가?	상속 시 동거주택상속공제 검토
받은 뒤 10년 안에 팔 계획이 있는가?	증여는 이월과세 때문에 신중히
증여세·취득세를 낼 현금이 자녀에게 있는가?	없다면 부담부증여나 현금 증여 병행 검토

9. 근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제13조상속세 과세가액(사전증여재산 10년·5년 합산)
• 상속세 및 증여세법 제19조~제24조배우자·일괄·금융재산·동거주택 상속공제와 공제 한도
• 상속세 및 증여세법 제26조·제56조상속세 세율, 증여세 세율(상속세 세율 준용)
• 상속세 및 증여세법 제28조증여세액 공제
• 상속세 및 증여세법 제47조·제53조·제53조의2증여세 과세가액 10년 합산, 증여재산공제, 혼인·출산 증여재산공제
• 상속세 및 증여세법 제57조직계비속(세대생략) 증여 할증
• 상속세 및 증여세법 제60조, 시행령 제49조시가 평가와 평가기간
• 지방세법 제10조의2·제11조·제13조의2·제15조무상취득 과세표준, 취득세 세율, 중과, 세율 특례
• 소득세법 제97조의2배우자·직계존비속 증여재산 양도 시 이월과세(10년)
• 소득세법 시행령 제163조 제9항상속·증여받은 자산의 취득가액

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