상속받은 부동산 양도세 상담

상속받은 부동산을 팔 때 양도세는 어떻게 되나요?

2026년 10월 기준 · 박민재 세무사 · 최종 수정 2026-10-02

시가 평가기간(상속개시일 전후)

6개월

비사업용 토지 중과 제외(상속 후)

5년

1. 취득가액은 상속세 평가액

상속받은 부동산을 팔 때 양도차익은 "양도가액 − 취득가액"으로 계산하는데, 이때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 피상속인이 30년 전에 얼마에 샀는지는 상관없습니다.

상속세 신고 때 평가 방법	나중에 양도세 취득가액
매매사례가액 (아파트 등)	그 매매사례가액
감정평가액	그 감정가액
기준시가 (시가를 알 수 없는 토지·단독주택·상가)	그 기준시가. 시세보다 낮은 경우가 많음
세무서가 결정한 가액 (조사 등으로 바뀐 경우)	결정된 가액

상속세를 낼 만큼 재산이 많지 않아 상속세를 신고하지 않았더라도, 취득가액은 같은 방법으로 평가한 가액입니다. 신고하지 않으면 보통 기준시가가 되므로 양도세에서는 불리할 수 있습니다.

2. 기준시가와 감정가액 비교 (단순화)

시세 10억 원, 기준시가 5억 원인 토지를 상속받았고, 다른 상속재산과 공제를 합쳐도 상속세가 나오지 않는 경우입니다. 3년 뒤 11억 원에 판다고 가정합니다(비사업용 토지 여부는 6장 참고).

항목	기준시가로 신고	감정가액으로 신고
상속세	없음	없음
양도가액	11억 원	11억 원
취득가액 (상속세 평가액)	5억 원	10억 원
양도차익	6억 원	1억 원
(−) 장기보유특별공제 (3년 6%)	3,600만 원	600만 원
(−) 기본공제	250만 원	250만 원
과세표준	5억 6,150만 원	9,150만 원
산출세액 (지방소득세 별도)	1억 9,989만 원	1,658만 5,000원

※ 산출세액: 5억 6,150만 원 × 42% − 3,594만 원 = 1억 9,989만 원, 9,150만 원 × 35% − 1,544만 원 = 1,658만 5,000원. 차이는 약 1억 8,330만 원(지방소득세 별도)입니다. 감정평가 수수료는 상속세 계산 때 공제되고, 필요경비는 계산에서 뺐습니다. 상속세가 나오는 경우에는 감정가액으로 신고하면 상속세가 늘어나므로 두 세금을 합쳐서 비교해야 합니다.

3. 상속 후 6개월 안에 팔 때

상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안에 상속받은 부동산을 팔면, 그 매매가액이 상속재산의 시가가 됩니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조). 그러면 양도세 취득가액도 같은 금액이 되어 양도차익이 거의 생기지 않습니다.

• 대신 상속세 평가액이 매매가액으로 올라가므로, 상속세가 나오는 경우에는 상속세가 늘어납니다.
• 상속세가 나오지 않는 범위라면 양도세만 줄어드는 효과가 있습니다.
• 평가기간이 지난 뒤 상속세 신고 기한까지의 매매가액도 일정 요건에서 시가로 인정될 수 있습니다.
• 보유기간이 짧으므로 세율은 아래 4장의 기준으로 판단합니다.

4. 보유기간 계산

상속받은 부동산의 보유기간은 목적에 따라 시작일이 다릅니다.

판단 목적	보유기간 시작일	근거
단기 세율 (1년 미만·2년 미만)	피상속인이 취득한 날	소득세법 제104조 제2항
장기보유특별공제	상속개시일	소득세법 제95조 제4항
1세대 1주택 비과세 2년 보유	상속개시일 (같은 세대원에게 상속받은 경우는 피상속인 보유기간 통산)	시행령 제154조 제8항

그래서 상속받은 지 몇 달 만에 팔아도 단기 세율(50~70%)은 적용되지 않고 기본세율로 계산하지만, 장기보유특별공제는 상속개시일부터 3년이 지나야 받을 수 있습니다.

5. 상속주택과 1세대 1주택

상속인이 원래 1주택을 가지고 있는데 주택을 상속받아 2주택이 되었을 때, 원래 가진 일반주택을 먼저 팔면 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).

• 상속개시 당시 이미 가지고 있던 일반주택에만 적용됩니다. 상속받은 뒤 새로 산 주택은 대상이 아닙니다.
• 피상속인이 여러 채를 가졌다면 그중 한 채(보유기간이 가장 긴 주택 등 순서로 정함)만 상속주택으로 봅니다.
• 여러 상속인이 함께 상속받은 공동상속주택은 지분이 가장 큰 사람 등 한 사람의 주택으로 보고, 소수 지분자는 주택 수에서 빼 줍니다(같은 조 제3항).
• 상속주택을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않으므로, 상속주택은 일반 과세됩니다. 파는 순서가 중요합니다.
• 피상속인과 같은 세대였다면 특례가 제한됩니다. 다만 동거봉양을 위해 합가한 경우 등은 예외가 있습니다.

6. 상속받은 토지·농지

• 비사업용 토지 5년 규정: 상속받은 토지를 상속개시일부터 5년 안에 팔면 비사업용 토지에서 제외되어 10%포인트 가산 세율이 붙지 않습니다(소득세법 시행령 제168조의14). 5년이 지나면 상속인 본인의 사용 상황으로 판단합니다.
• 8년 자경 감면: 상속받은 농지는 상속인이 1년 이상 계속 농사짓거나 상속받은 날부터 3년 안에 팔면, 피상속인이 농사지은 기간을 상속인의 자경 기간에 합쳐 판단합니다(조세특례제한법 시행령 제66조). 피상속인이 8년 이상 자경했다면 감면 대상이 될 수 있습니다.
• 이월과세 없음: 증여받은 부동산과 달리, 상속받은 부동산에는 10년 이월과세가 적용되지 않습니다. 상속 직후 팔아도 취득가액은 상속세 평가액입니다.

7. 매각 전 점검표

점검 항목	확인 내용
상속세 평가액	상속세 신고서(또는 결정 내용)에서 해당 부동산의 평가액과 평가 방법
평가기간	상속개시일 전후 6개월 안의 매매·감정 여부
보유기간	장기보유특별공제 3년 충족 여부(상속개시일 기준)
주택 수	세대 전체 주택 수, 상속주택 특례 대상 여부, 파는 순서
토지 용도	상속개시일부터 5년 경과 여부, 실제 이용 상황, 피상속인 자경 기간
공동 상속	지분 비율, 상속인 각자의 신고 의무(지분별로 각자 양도세 신고)

8. 근거 법령

• 소득세법 시행령 제163조 제9항상속받은 자산의 취득가액(상속개시일 현재 평가액)
• 상속세 및 증여세법 제60조·제61조, 시행령 제49조시가 평가, 평가기간(전후 6개월)
• 소득세법 제95조 제4항, 제104조 제2항장기보유특별공제와 세율 적용 시 보유기간 계산
• 소득세법 시행령 제154조 제8항1세대 1주택 보유기간 통산
• 소득세법 시행령 제155조 제2항·제3항상속주택 특례, 공동상속주택
• 소득세법 시행령 제168조의14비사업용 토지 제외(상속 후 5년)
• 조세특례제한법 제69조, 시행령 제66조8년 자경농지 감면, 피상속인 경작기간 합산

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