세무 칼럼 · 양도소득세

상속받은 부동산을 팔 때 양도세 취득가액은 어떻게 정해지나요?

2026년 10월 기준 · 박민재 세무사 · 최종 수정 2026-10-02

시가 평가기간(상속개시일 전후)

6개월

상속세 법정결정기한(신고기한부터)

9개월

감정평가 수수료 공제 한도

500만 원

장기보유특별공제 기산일

상속개시일

1. 원칙: 취득가액은 상속세 평가액

양도소득세는 "판 가격 − 산 가격"에 세금을 매깁니다. 상속받은 부동산은 상속인이 돈을 내고 산 것이 아니므로, 세법은 상속개시일(사망일) 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 방법으로 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).

• 부모님이 30년 전에 5,000만 원에 산 땅이라도, 상속개시일 현재 평가액이 5억 원이면 상속인의 취득가액은 5억 원입니다.
• 이 규정은 상속세를 신고했는지와 관계없이 적용됩니다. 상속재산이 공제 범위 안이라 상속세를 신고하지 않았더라도, 같은 방법으로 평가한 가액이 취득가액이 됩니다.
• 부모님의 취득가액을 이어받는 증여의 이월과세와 달리, 상속에는 이월과세가 없습니다. 상속받고 바로 팔아도 취득가액은 상속 당시 평가액입니다.

그래서 같은 부동산이라도 상속세 신고서에 어떤 금액을 적었느냐가 나중의 양도차익을 정합니다. 상속세 신고는 상속세만의 문제가 아니라, 상속인이 언젠가 낼 양도세의 출발점을 정하는 일이기도 합니다.

2. 평가 방법별 취득가액

상속세 및 증여세법은 시가를 먼저 쓰고, 시가가 없을 때만 기준시가 같은 보충적 평가 방법을 씁니다(같은 법 제60조). 시가로 인정되는 가액은 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액입니다(같은 법 시행령 제49조).

평가 방법	주로 쓰이는 부동산	양도세 취득가액
해당 부동산의 매매가액	평가기간 안에 상속인이 판 경우	그 매매가액 (양도차익이 거의 없음)
감정평가액	상가·토지·단독주택 등 (상속인이 감정을 받은 경우)	그 감정가액 (둘 이상 감정기관의 평균, 기준시가 10억 원 이하면 한 곳도 가능)
유사 매매사례가액	같은 단지 비슷한 면적이 거래된 아파트	그 매매사례가액
기준시가 (보충적 평가)	매매사례가 없는 토지·단독주택·상가건물	공시지가·개별주택가격·건물 기준시가. 시세보다 낮은 경우가 많음

※ 상속세 및 증여세법 제60조·제61조, 시행령 제49조. 아파트는 상속인이 기준시가로 신고해도 유사 매매사례가 있으면 시가로 평가되는 것이 원칙이므로, 상속세 신고 때 어느 매매사례를 쓸지부터 확인합니다.

상속받은 직후 6개월 안에 판 경우는 상속받은 부동산 양도세 3장에 따로 정리했습니다. 이 칼럼은 상속받은 뒤 몇 년을 보유하다가 파는 경우를 중심으로 설명합니다.

3. 신고 뒤에 바뀌는 경우: 세무서 결정과 감정

상속세는 신고로 끝나지 않고 세무서가 조사해 결정해야 세액이 확정되는 세금입니다. 세무서는 상속세 신고기한부터 9개월(법정결정기한) 안에 결정하며(상속세 및 증여세법 시행령 제78조), 이 과정에서 평가액이 바뀌면 양도세 취득가액도 결정된 가액을 따릅니다.

상황	상속세	나중 양도세 취득가액
기준시가로 신고 → 세무서가 그대로 결정	신고한 대로	기준시가
기준시가로 신고 → 평가기간 밖(법정결정기한 안) 매매·감정가액을 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정	늘어남	인정된 시가로 올라감
기준시가로 신고 → 국세청이 감정평가를 의뢰해 다시 결정 (상가·꼬마빌딩 등)	늘어남	결정된 감정가액으로 올라감

※ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서. 국세청은 2020년부터 비주거용 부동산(상가·꼬마빌딩 등)에 대해 직접 감정평가를 의뢰하고 있으며, 추정 시가와 기준시가 차이가 10억 원 이상이거나 차이 비율이 10% 이상인 경우를 대상으로 삼는다고 알려져 있습니다(상속세 및 증여세 사무처리규정). 2026년 6월 대법원은 평가기간 밖에 과세관청이 받은 감정가액도 상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 가격 변동의 특별한 사정이 없다면 시가로 볼 수 있다고 판단했습니다(사건번호는 확인 후 기재).

세무서 감정으로 상속세가 늘어나면 부담이 커지지만, 그 대신 나중에 팔 때의 취득가액도 함께 올라간다는 점은 잘 알려져 있지 않습니다. 평가 방법의 차이로 늘어난 상속세에는 과소신고 가산세를 부과하지 않는 규정도 있습니다(국세기본법 제47조의3 제4항). 다만 납부지연 가산세와 늘어난 세액 자체는 부담해야 합니다.

4. 소급 감정은 인정되나

상담에서 가장 많이 받는 질문이 "지금이라도 상속 당시 가격으로 감정을 받아 취득가액을 올릴 수 있느냐"입니다. 결론부터 말하면, 상속세 신고·결정이 끝난 뒤 납세자가 받은 소급 감정가액은 원칙적으로 취득가액으로 인정되지 않습니다.

• 감정가액이 시가로 인정되려면 가격 산정 기준일뿐 아니라 감정평가서 작성일도 평가기간 안(또는 법정결정기한 안에서 평가심의위원회를 거친 경우)이어야 합니다. 기준일만 상속개시일로 맞춘 감정서는 시가가 아닙니다.
• 조세심판원도 양도 시점에 받은 소급 감정가액을 상속 부동산의 취득가액으로 인정해 달라는 청구를 받아들이지 않은 사례가 있습니다.
• 대법원이 2026년 6월 인정한 것은 과세관청이 상속세를 결정하는 단계에서 의뢰한 감정이며, 양도할 때 상속인이 새로 받는 감정까지 넓혀 준 것은 아닙니다.

결국 취득가액을 올릴 기회는 상속세 신고 단계와 법정결정기한 안에 거의 몰려 있습니다. 상속 후 1년 남짓이 지나면 돌이키기 어렵다고 생각하고 일정을 잡는 것이 안전합니다. 상속세 신고 일정은 상속세 6개월 일정표에 정리했습니다.

5. 계산 예시: 상속세가 나오는 상가건물

상속세가 나오지 않는 경우의 비교는 상속받은 부동산 양도세 2장에 있습니다. 여기서는 감정가액으로 신고하면 상속세는 늘고 양도세는 주는 경우를 단순화해 비교합니다.

가정: 부모님 한 분이 돌아가시고 배우자 없이 자녀 1명이 상속. 상속재산은 부산 상가건물(시세 15억 원, 기준시가 9억 원)과 예금 2억 원. 채무·장례비는 생략. 자녀는 상속개시일부터 4년 뒤 건물을 16억 원에 양도. 감정평가는 기준시가 10억 원 이하라 한 곳에서 받고 수수료는 400만 원.

※ 아래 표는 위 합계를 계산한 과정입니다. 감정 수수료 400만 원을 더해도 ②가 약 4,680만 원 적습니다.

상속세

항목	① 기준시가(원)	② 감정가액(원)
상가건물 평가액	900,000,000	1,500,000,000
예금	200,000,000	200,000,000
상속세 과세가액	1,100,000,000	1,700,000,000
(−) 일괄공제	500,000,000	500,000,000
(−) 금융재산 상속공제 (예금 × 20%)	40,000,000	40,000,000
(−) 감정평가 수수료	0	4,000,000
과세표준	560,000,000	1,156,000,000
산출세액	108,000,000	302,400,000
(−) 신고세액공제 (3%)	3,240,000	9,072,000
상속세	104,760,000	293,328,000

※ 산출세액: ① 5억 6,000만 원 × 30% − 6,000만 원, ② 11억 5,600만 원 × 40% − 1억 6,000만 원. 상속세 차이는 188,568,000원입니다.

4년 뒤 16억 원에 팔 때 양도소득세

항목	① 기준시가(원)	② 감정가액(원)
양도가액	1,600,000,000	1,600,000,000
(−) 취득가액 (상속세 평가액)	900,000,000	1,500,000,000
양도차익	700,000,000	100,000,000
(−) 장기보유특별공제 (4년 × 2% = 8%)	56,000,000	8,000,000
(−) 양도소득 기본공제	2,500,000	2,500,000
과세표준	641,500,000	89,500,000
산출세액	233,490,000	15,885,000
(+) 지방소득세 (10%)	23,349,000	1,588,500
양도세 합계	256,839,000	17,473,500

※ 산출세액: ① 6억 4,150만 원 × 42% − 3,594만 원, ② 8,950만 원 × 35% − 1,544만 원. 양도세 차이는 239,365,500원으로 상속세 차이(188,568,000원)보다 50,797,500원 큽니다. 필요경비(취득세·중개보수 등)와 건물 양도분 부가가치세는 생략했습니다.

같은 건물이라도 상속인의 계획에 따라 답이 바뀝니다.

조건만 바꾼 경우	더 유리한 쪽	이유
건물을 팔지 않고 계속 보유·임대	① 기준시가	양도세가 생기지 않으므로 상속세 1억 8,857만 원 차이만 남음
위 예시 (4년 뒤 16억 원에 양도)	② 감정가액	줄어드는 양도세가 늘어나는 상속세보다 큼
상속재산이 더 많아 상속세 최고 구간(50%)에 걸림	① 쪽으로 기울 수 있음	늘어나는 상속세 세율(50%)이 양도세 세율보다 높아짐
상속인이 여럿이라 지분별로 나누어 양도	다시 계산 필요	양도세는 상속인마다 따로 계산해 누진세율 구간이 낮아짐

※ 기준시가로 신고하더라도 3장처럼 국세청 감정으로 ②와 비슷한 결과가 될 수 있습니다. 이 경우 늘어난 상속세에 납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다.

6. 취득가액에 더할 수 있는 비용

상속받은 부동산도 취득가액(상속세 평가액) 외에 아래 비용을 필요경비로 뺄 수 있습니다(소득세법 제97조, 시행령 제163조).

비용	필요경비 인정	챙길 서류
상속으로 낸 취득세·지방교육세, 등기 비용	인정되는 것이 일반적	취득세 영수증, 법무사 비용 영수증
상속 후 지출한 자본적 지출 (증축, 엘리베이터 설치, 용도 변경 공사 등)	인정	세금계산서·계좌 이체 내역
양도할 때 중개보수, 양도 관련 법무 비용	인정	영수증·계약서
상속세 신고 때 낸 감정평가 수수료	상속세에서 공제(한도 500만 원)되므로 양도세 필요경비와는 따로 판단	감정 수수료 영수증
부모님이 생전에 지출한 수리비, 부모님이 처음 살 때 낸 취득세	인정되지 않음 (상속 당시 평가액에 이미 반영된 것으로 봄)	-

※ 상속 취득세는 2023년 취득세 과세표준 개정 이후에도 시가표준액(기준시가)을 과세표준으로 하므로(지방세법 제10조의2), 상속세를 감정가액으로 신고해도 취득세는 늘어나지 않습니다. 증여 취득세가 시가인정액으로 과세되는 것과 다릅니다.

1985년 1월 1일 전에 상속받은 부동산은 의제취득일 규정이 따로 적용되므로, 아주 오래전에 상속받은 경우에는 상속 시점부터 먼저 확인해야 합니다.

7. 상속세 신고 전 점검표

질문	"예"라면
상속받은 부동산을 몇 년 안에 팔 계획이 있는가?	상속세와 양도세 합계로 평가 방법 비교
시세와 기준시가 차이가 큰 상가·토지·단독주택인가?	감정평가 검토, 국세청 감정 대상 가능성도 함께 확인
상속재산이 공제 범위 안이라 상속세가 나오지 않는가?	감정가액 신고가 양도세에만 유리하게 작용할 가능성이 큼
상속개시일 전후 6개월 안에 팔 수 있는가?	매매가액이 시가가 되어 양도차익이 거의 없음
같은 단지에 최근 거래된 아파트인가?	어느 매매사례가 적용되는지 먼저 확인
상속인이 여럿이고 각자 지분으로 받는가?	상속인별 양도세로 다시 계산
상속 취득세 영수증·법무사 영수증을 보관하고 있는가?	양도할 때 필요경비로 사용

8. 근거 법령

• 소득세법 시행령 제163조 제9항상속받은 자산의 취득가액(상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 평가액)
• 소득세법 제97조, 시행령 제163조양도소득 필요경비(취득가액, 자본적 지출, 양도비)
• 소득세법 제95조 제4항상속받은 자산의 장기보유특별공제 보유기간(상속개시일부터)
• 소득세법 제55조·제104조양도소득세 세율
• 상속세 및 증여세법 제60조·제61조시가 평가 원칙, 기준시가 등 보충적 평가
• 상속세 및 증여세법 시행령 제49조평가기간(전후 6개월), 감정가액 요건, 평가기간 밖 가액의 평가심의위원회 심의
• 상속세 및 증여세법 제25조 제2항, 시행령 제20조의3감정평가 수수료 공제(한도 500만 원)
• 상속세 및 증여세법 제22조, 제26조금융재산 상속공제, 상속세 세율
• 상속세 및 증여세법 시행령 제78조상속세 법정결정기한(신고기한부터 9개월)
• 국세기본법 제47조의3 제4항평가 방법 차이로 인한 과소신고 가산세 제외
• 지방세법 제10조의2무상취득 취득세 과세표준(상속은 시가표준액)

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